Tras veinte años conduciendo autobuses para la Autoridad de Tránsito de Chicago, James Reynolds se mudó a Milwaukee para cuidar de su madre en sus últimos años, los más delicados. Encontró un apartamento en una calle tranquila junto a la autopista; el alquiler de James era de 550 dólares y nunca se atrasaba. Durante los quince años siguientes, el dueño de la propiedad lo descuidó todo menos el cheque mensual: el techo goteaba como las ventanas, y el porche estaba a punto de convertirse en una cometa con una sola brisa. Hábil y ahorrativo, James arreglaba todo, muchísimo, con su propio dinero.

“El dueño no paraba de ponerle curitas y parches”, dice. “No dije nada porque quería quedarme aquí, cerca de mi madre, de la autopista y del transporte público. Es una ubicación excelente”. Por eso, la carta anunciando la ejecución hipotecaria llegó como un rayo de esperanza para James, dándole la oportunidad de comprarle la propiedad al ayuntamiento.

Así fue como se encontró en una orientación de Acts Housing un miércoles por la noche. James, junto con un par de docenas de otros miembros de la comunidad, escuchó mientras el asesor para compradores de vivienda, Tony Bell, explicaba el modelo de Acts: a través de Acts (una organización sin fines de lucro), las propiedades valuadas en menos de $25,000 que llevan más de 30 días en la lista de ejecuciones hipotecarias de la ciudad se pueden comprar por $1,000. Las que llevan más de 60 días en la lista se pueden comprar por $1. Ahora bien, hay costos de cierre e inspección, por lo que, al final, el precio total de compra se acerca a los $3,500. Como era de esperar, las ejecuciones hipotecarias también requieren reparaciones y renovaciones importantes antes de que la ciudad emita un permiso de ocupación.

Pero Acts Housing hace realidad el sueño de ser propietario de una vivienda para quienes enfrentan barreras económicas y de otro tipo. Acts Housing brinda a familias de bajos ingresos la oportunidad de generar capital, reducir los costos generales de la vivienda y encaminarse hacia la estabilidad financiera a largo plazo, brindándoles asesoría financiera, servicios inmobiliarios y acceso a capital que les permite pasar del alquiler a la compra. Muchas familias compran viviendas en dificultades y Acts les ayuda a transformarlas en un hogar, mejorando así sus manzanas y vecindarios.

“Estas no son casas que se puedan comprar por $3,500 y mudarse la semana que viene”, explica Tony. “No, estas necesitan reparaciones importantes. Así que este es el plan: Código, Estructura, Diseño. El código: la electricidad, la plomería, la calefacción. Eso hay que arreglarlo primero. Luego, la estructura: las puertas, el techo, las ventanas, para que sea segura. Después, viene lo diseño: pintura, pisos, jardinería, todo eso”.

Mientras que la mayoría de los prestamistas buscarían proporcionar una hipoteca para una propiedad lista para mudarse, Acts presta para cubrir los costos de rehabilitación de propiedades embargadas, generalmente en el rango de $ 20,000 a $ 50,000.

“El mío fue como de $24,000”, dice James. “Le puse techo nuevo a la casa y al garaje, con bajantes y canaletas nuevas, un porche nuevo, cambié los azulejos del piso de la cocina y remodelé el baño de la planta baja con azulejos e inodoros nuevos. Instalamos calderas y calentadores de agua nuevos. La semana pasada, encargué a Window World la instalación de ventanas nuevas en la planta baja…”

Los cálculos parecen fáciles, pero la rehabilitación es rigurosa. Cada comprador de vivienda de Acts trabaja con un asesor de rehabilitación para definir el alcance del trabajo y elaborar un plan, gestionando el proceso de principio a fin.

Si bien los trabajos relacionados con el código (electricidad, plomería y climatización) requieren contratistas con licencia, hay muchas cosas que los compradores de vivienda pueden hacer por sí mismos: techos, revestimientos, pisos, parchado y pintura de paneles de yeso, instalación de encimeras y gabinetes, por nombrar solo algunas. Al realizar su propia mano de obra y pagar solo por los materiales, los compradores de vivienda de Acts pueden reducir significativamente sus costos, lo que hace que la propiedad de una vivienda sea asequible para muchos que de otra manera no podrían costearla.

“Hay que ser muy dedicado, muy decidido”, dice Tess Wynn, agente inmobiliaria que trabaja principalmente con familias hispanohablantes de Acts. “Me impresiona mucho ver a la gente compaginar su trabajo a tiempo completo, el cuidado de los niños y también la rehabilitación de su casa. Me deja atónita. Pone en perspectiva la fortaleza de las familias que vienen a Acts. Sí, les ayudamos, pero son ellos quienes hacen todo el trabajo”.

“Esto no es para todos, pero es para la mayoría de nosotros, ya sabes, gente trabajadora”, dice James.

Si bien los ahorros mensuales son atractivos y constantes para todos los compradores de vivienda de Acts, la transformación más profunda es donde reside el impacto exponencial. "La ciencia y las matemáticas del asunto me parecen muy lógicas, y eso es lo que siempre me hizo pensar que este trabajo era importante", afirma el presidente y director ejecutivo, Michael Gosman. "Pero luego conoces a las familias, y te das cuenta de que se trata de mucho más".

Además de la transformación personal, estas familias están resolviendo uno de los desafíos más difíciles de Milwaukee: devolverle la vida a los numerosos bloques deteriorados de la ciudad y convertir los pasivos destinados a la demolición en ingresos fiscales.

La ciudad de Milwaukee posee al menos mil propiedades embargadas en cualquier momento. La mayoría están vacías y vandalizadas: las tuberías de cobre y el cableado están destrozados, y los electrodomésticos principales solo se ven por las marcas de polvo en las paredes. Como Especialista Sénior en Rehabilitación de Acts, Ramón Guadarrama ha mantenido la puerta abierta en numerosas ocasiones cuando los propietarios cruzaron el umbral y se arremangaron por primera vez.

Se les ve la cara cuando reciben las llaves; están tan felices. Luego vamos a abrir la casa y es impresionante ver el desorden. Algunas casas están totalmente destrozadas, pero a ellos no les importa. Están limpiando. Retiran todos los escombros, todos los cristales rotos con cariño, de tal manera que empiezas a ver la transformación de la casa hasta el punto de que, cuando terminan, ni siquiera la reconoces como era, como era antes», dice Ramón.

Ramón compró su propia casa a través de Acts hace casi seis años. "Cuando fui a ver mi casa por primera vez, no la vi tal como era, la vi como me gustaría que fuera, la pinté del color que quería. No vi una casa vacía; la vi con mis hijos y nietos de visita. Y para mí, fue suficiente. No esperaba encontrar una casa completamente nueva", dice.

“Se me pone la piel de gallina cada vez que lo digo”, dice Leslie Buck, asesora financiera y de compra de vivienda de Acts, “pero estamos devolviendo la vida y la luz a esta ciudad, uno a uno. Los propietarios que están dispuestos a ser pioneros, a ser pioneros, a reclamar el barrio, son muy valientes”.

Antes de abrir las puertas financieras a los trabajadores pobres, Leslie administraba millones para personas con un patrimonio considerable. Hoy, en cambio, la pareja sentada frente a ella va a cerrar la cuenta con $79 en su cuenta corriente y el cheque de nómina del viernes.

“Aceptamos a cualquiera. No rechazamos a nadie”, dice Tess. “No tenemos límites de ingresos ni altos ni bajos, ni tenemos un historial crediticio alto ni bajo”. Durante la orientación, Tony también enfatiza la intención de Acts de hacer que ser propietario de una vivienda sea lo más accesible posible, requiriendo solo seis meses después de una quiebra (tradicionalmente son cuatro años ), exigiendo seis meses sin pagos atrasados en tarjetas de crédito (en lugar de doce), ofreciendo hipotecas a quince años (no a treinta), considerando el diezmo constante como una fuente de buen crédito y considerando una suscripción a Netflix como un servicio.

“No podrían estar más contentos. Los veo venir a pagar sus préstamos y siempre lo hacen a tiempo. Eso es otra cosa que vemos en Acts Housing: nuestra cartera está al día en un 98-99%”, dice Ramón. Esto me llama la atención: Acts no solo otorga préstamos a personas consideradas de alto riesgo y no bancarizables según las condiciones convencionales, sino que su cartera de préstamos está superando a los bancos y prestamistas hipotecarios tradicionales.

Acts se centra en el impacto, no en las ganancias, por lo que sus condiciones son más flexibles. Si una familia pierde su trabajo, los asesores de Acts se comunican por teléfono con ellos para hablar sobre planes de pago. Si son propietarios y alquilan al mismo tiempo, Acts les ofrece un período de gracia mientras realizan la rehabilitación.

Michael recuerda a Ashley, una de las primeras compradoras de vivienda en Acts: “La primera vez que la conocí, era callada, tímida y no parecía muy segura de sí misma. Trabajó con nuestro equipo, compró una casa, la arregló, y ahora la veo frente a un grupo de personas compartiendo su historia, compartiendo el orgullo que siente. No se trata solo de escuchar a alguien expresar su agradecimiento, sino de ver que es una persona diferente a la que era antes de llegar a Acts. El mérito es suyo —es una persona impresionante—, pero me gusta pensar que le brindamos un apoyo que le ayudó a sentar las bases que pudo haber necesitado para dar los siguientes pasos y prosperar”.

Acts existe para empoderar a las minorías marginadas, aquellas que se ven excluidas de las oportunidades de préstamos tradicionales debido a diversos factores y requisitos estrictos. Tomemos, por ejemplo, la comunidad de refugiados. Acts comenzó en 1995 cuando el pastor de la parroquia de San Miguel se percató de los singulares desafíos de vivienda que enfrentaban los refugiados hmong reasentados en Milwaukee tras la guerra de Vietnam. Tras huir con la mira puesta en las espaldas por haber ayudado a las tropas estadounidenses, estas familias fueron reasentadas en las viviendas más baratas de los barrios más desfavorecidos.

“El sacerdote vio las condiciones en las que vivían, que eran deplorables”, dice Michael. Las familias solían estar compuestas por seis, siete u ocho miembros y vivían en apartamentos estrechos de dos habitaciones, y era caro, sobre todo considerando que los caseros no cuidaban las propiedades.

Huelga decir que una persona soltera con ingresos mínimos, cinco hijos y sin historial crediticio no es el perfil que busca una hipoteca convencional, así que la iglesia tuvo que ser creativa. En ese momento, había muchos feligreses mayores en la iglesia, muchos de los cuales ya no podían cuidar de sus casas y querían reducir el tamaño. Así que el sacerdote empezó a conectar a personas que estaban envejeciendo y dejando sus hogares para vivir con refugiados, una vez que llevaban algunos años trabajando.

Así empezó todo y funcionó tan bien que, en el año 2000, la junta decidió profundizar en otras comunidades marginadas, especialmente en la comunidad latina del sur de Milwaukee y a los afroamericanos del norte. "Milwaukee ha sido un lugar muy inhóspito para las personas de color. El código postal 53206, muy cerca de nuestra oficina, es el que tiene más encarcelamientos del país, y aquí hay un largo historial de discriminación en la vivienda", explica Michael.

“Milwaukee es un lugar muy diverso, pero también muy segregado”, añade Dorothy York, directora de operaciones. “Nos concentramos más en los barrios de Milwaukee, a los que algunos llaman 'el barrio'. Así que recibimos muchas críticas de gente que dice: 'Sí, quiero participar en su programa, pero no quiero vivir en el barrio'. Y entonces, mi respuesta es: 'Bueno, ¿ya no viven en el barrio?'. Y lo peor es que están pagando para que alguien más sea dueño del barrio, así que ¿por qué no lo compran y tú y tus amigos lo convierten en un lugar que antes se conocía como el barrio? Aquí tienen la oportunidad de tomar el control de su propio entorno y convertirlo en lo que quieran'.

Dorothy continúa: “Me gusta pensar que estamos derribando algunas de esas barreras de segregación, porque la gente quiere ser propietaria de una vivienda y la realidad es que tendrán que considerar algunas áreas en las que tal vez no hayan pensado antes”.

“La mayoría de las familias con las que trabajo son inmigrantes; se les ha marginado un poco en el proceso de solicitud de hipotecas”, explica Tess. “La gente acude a nosotros porque ofrecemos opciones para inmigrantes y refugiados, y contamos con personal con diferentes habilidades lingüísticas”.

Puede parecer simple, pero históricamente las barreras lingüísticas han mantenido a las numerosas comunidades de refugiados e inmigrantes fuera del mercado inmobiliario. Puede ser un proceso intimidante y complicado, incluso si habla el idioma de su prestamista y puede leer la letra pequeña.

Comprar una casa es la mayor inversión que la mayoría de las familias realizarán en su vida, por lo que no es razonable esperar que lo hagan en un idioma con el que no se sienten cómodos.

“Los clientes que realmente me inspiran”, dice Tess, “son aquellos que no podrían obtener la ayuda y el servicio que reciben aquí en otro lugar porque una agencia tradicional con fines de lucro simplemente no tendría tiempo para ellos. Su ingreso familiar promedio oscila entre $25,000 y $50,000, y su precio máximo de compra es de $10,000”.

Acts es la única agencia inmobiliaria sin fines de lucro con licencia en Wisconsin, por lo que puede brindar servicios inmobiliarios que las personas con barreras para ser propietario de una vivienda no pueden obtener en otro lado.

“Incluso en las cuadras donde quizás solo hemos tocado una o dos casas”, dice Michael, “la fortaleza de esas familias tiene un gran impacto, no solo en su cuadra, sino también en sus familiares, amigos y redes sociales. Donde la gente ve: 'Oh, ser propietario de una vivienda es posible, y es posible para personas como yo, con ingresos similares a los míos y con las mismas experiencias que yo'. Cada transacción tiene un efecto multiplicador”.

José “Rubén” Delgado es dueño de su propia constructora, American Dream Home Improvements, y un amigo que ya había pasado por el proceso le presentó Acts. Rubén consiguió el contrato de $3,500, lo que le ha permitido reducir sus gastos mensuales de vivienda en $400. Como contratista general, el papeleo fue mucho más intimidante que la rehabilitación: “Cuando llegó el momento de la construcción, fue fácil. Lo cambié todo: electricidad, plomería, baño, cocina, pisos, pintura, puertas. Mucho trabajo, pero eso fue lo más fácil. Lo difícil para mí fue encontrar la casa y presentar todos los documentos”.

Había visitado numerosas casas con su agente inmobiliario, Jenean Shorter, y trabajó con Ramón para definir el alcance de la rehabilitación. Desde la oferta hasta la aceptación, la inspección y el cierre, todo el proceso duró solo 25 días. Y luego dedicó los siguientes cuatro meses a las renovaciones, trabajando doce horas al día, siete días a la semana.

“Esta ha sido una de las casas rehabilitadas más rápido hasta ahora”, dice Ramón, “lo cual es aún más asombroso, ya que solo era un ejército de una sola persona. Es increíble lo que ha hecho él solo”.

“Soy parte del barrio, o ellos son parte de mí”, dice Rubén. “Esta casa será mía para siempre. Mis hijos necesitan saber cómo trabajar para ganarse la vida. Voy a ayudarlos, por supuesto, pero ellos necesitan trabajar para ganarse la vida. Nadie recibe nada gratis”.

Lo que ocurre, de forma natural, es que una familia llega a una cuadra y su primo o su mejor amigo les dice: "¡Guau! ¡Conseguiste esta casa tan asequible! ¿Cómo lo lograste?". Y les responde: "¡Vayan a Acts!".

“Así que nuestra parte es intentar que alguien quiera la casa que está vacía y abandonada, y devolverle el cariño, como hizo Rubén, porque es increíble”, dice Ramón. “Nuestros propietarios reconocen que pertenecen a una comunidad, a una manzana. En Acts Housing, eso es lo que hacemos: empezamos con una familia y construimos una comunidad”.

Leslie recuerda cuando una propietaria compró hace unos años, y toda la cuadra estaba llena de casas embargadas. "Lo hizo todo justo antes de Navidad", me cuenta Leslie, "y no le quedaba dinero porque se lo gastó todo en la casa. Así que, en lugar de comprar luces navideñas, puso sus velas favoritas en el alféizar para festejar. En aquel entonces, su ventana era la única iluminada de la cuadra. Bueno, al año siguiente había otras dos casas iluminadas, y al año siguiente tuvo que tomar una foto y nos la mostró: la mayoría de las casas de la calle estaban iluminadas de nuevo".

"Una vez que hayamos demostrado que podemos hacerlo en ciudades del tamaño de Milwaukee y Beloit, no hay razón para que no podamos empezar a explorar cómo compartir el modelo en docenas de otros lugares. Así que estaremos muy ocupados los próximos cinco años", dice Michael.

Si demostramos que podemos prestar grandes cantidades de dinero con éxito, existe un enorme potencial para ayudar a muchísimas más familias: cientos de familias más que compran estas viviendas deterioradas y las reparan. Esa es nuestra responsabilidad, y les ayudamos a lograrlo, dice Michael.

“Mucha gente cree que nunca podrá ser propietaria de una vivienda”, dice Dorothy. “Algunos piensan: 'Bueno, iré allí y dentro de cinco años podría comprar una casa'. Luego, cuando compran una casa en un mes, o en unos pocos meses, piensan: '¡Vaya, qué rápido! ¿Quién iba a decir que me podría pasar así?'”.

Mientras una casa esté en ejecución hipotecaria, aún existe la posibilidad de que alguien la considere suya. Simplemente les envío esta invitación: si necesitan una casa, vengan a verla. Probablemente esa casa sea para ustedes, dice Ramón.

“Desconfiaba de ellos”, admite James. “Tiene que haber una trampa, algo anda mal. Estoy esperando a ver qué pasa. Ya sabes, dicen que si es demasiado bueno para ser verdad, suele serlo, pero no lo fue. Fue perfecto. Sigo esperando la trampa”.